Wohnimmobilien-Marktbericht · Bundesland
Immobilienpreise Baden-Württemberg 2026
Eine Eigentumswohnung kostet in Baden-Württemberg im Landesschnitt im Median 3.750 €/m² – −4 % gegenüber dem Bundesmedian (3.893 €/m²). Teuerste Stadt ist Freiburg im Breisgau (5.891 €/m²), günstigste Pforzheim (2.866 €/m²).
Entwicklung des berechneten Medians — Baden-Württemberg
Interaktiver Verlauf unserer berechneten Quadratmeterpreise. Zeitraum und Darstellung sind umschaltbar.
Der Landesmedian in Baden-Württemberg liegt bei 3.750 €/m², im Jahresvergleich +1,4 %.
Index-Klassen als Tabelle ansehen
| Dimension | Klasse | Median €/m² | 12-Mt. |
|---|---|---|---|
| Zimmerzahl | 1 Zimmer | 3.634 €/m² | +2,7 % |
| Zimmerzahl | 2 Zimmer | 3.684 €/m² | −0,5 % |
| Zimmerzahl | 3 Zimmer | 3.629 €/m² | −0,1 % |
| Zimmerzahl | 4 Zimmer | 3.601 €/m² | −2,8 % |
| Zimmerzahl | 5+ Zimmer | 3.191 €/m² | +1,7 % |
| Wohnfläche | bis 50 m² | 3.764 €/m² | −1,9 % |
| Wohnfläche | 50–80 m² | 3.610 €/m² | +1,2 % |
| Wohnfläche | 80–120 m² | 3.592 €/m² | −2,2 % |
| Wohnfläche | über 120 m² | 3.485 €/m² | +2,1 % |
| Energieklasse | Effizient (A–B) | 4.293 €/m² | −0,3 % |
| Energieklasse | Mittel (C–D) | 3.419 €/m² | +0,1 % |
| Energieklasse | Ineffizient (E–H) | 3.283 €/m² | −1,1 % |
| Wohnungstyp | Standard | 3.606 €/m² | +1,2 % |
| Wohnungstyp | Erdgeschoss | 3.800 €/m² | +1 % |
| Wohnungstyp | Dachgeschoss | 3.467 €/m² | −1,5 % |
| Wohnungstyp | Maisonette | 3.633 €/m² | +0,3 % |
| Wohnungstyp | Penthouse | 4.834 €/m² | +4,8 % |
| Wohnungstyp | Loft | 4.235 €/m² | −6,4 % |
| Nutzung | Eigennutzung | 3.645 €/m² | −1,6 % |
| Nutzung | Vermietet | 3.452 €/m² | +2,2 % |
Monatswerte Gesamtmarkt ansehen
| Monat | Berechnet €/m² | Monatswert €/m² | Angebote |
|---|---|---|---|
| November 2023 | 3.625 €/m² | 3.622 €/m² | 6.172 |
| Dezember 2023 | 3.609 €/m² | 3.561 €/m² | 4.722 |
| Januar 2024 | 3.611 €/m² | 3.618 €/m² | 6.417 |
| Februar 2024 | 3.600 €/m² | 3.545 €/m² | 5.388 |
| März 2024 | 3.591 €/m² | 3.598 €/m² | 4.325 |
| April 2024 | 3.590 €/m² | 3.598 €/m² | 4.202 |
| Mai 2024 | 3.582 €/m² | 3.571 €/m² | 4.644 |
| Juni 2024 | 3.601 €/m² | 3.678 €/m² | 5.175 |
| Juli 2024 | 3.598 €/m² | 3.595 €/m² | 5.317 |
| August 2024 | 3.609 €/m² | 3.615 €/m² | 4.305 |
| September 2024 | 3.609 €/m² | 3.596 €/m² | 4.519 |
| Oktober 2024 | 3.616 €/m² | 3.641 €/m² | 4.838 |
| November 2024 | 3.626 €/m² | 3.630 €/m² | 5.033 |
| Dezember 2024 | 3.609 €/m² | 3.578 €/m² | 4.654 |
| Januar 2025 | 3.618 €/m² | 3.649 €/m² | 5.141 |
| Februar 2025 | 3.610 €/m² | 3.567 €/m² | 5.735 |
| März 2025 | 3.619 €/m² | 3.651 €/m² | 6.203 |
| April 2025 | 3.622 €/m² | 3.654 €/m² | 5.569 |
| Mai 2025 | 3.617 €/m² | 3.603 €/m² | 5.963 |
| Juni 2025 | 3.621 €/m² | 3.600 €/m² | 4.971 |
| Juli 2025 | 3.614 €/m² | 3.610 €/m² | 5.556 |
| August 2025 | 3.625 €/m² | 3.634 €/m² | 4.816 |
| September 2025 | 3.624 €/m² | 3.646 €/m² | 6.834 |
| Oktober 2025 | 3.621 €/m² | 3.633 €/m² | 6.518 |
| November 2025 | 3.637 €/m² | 3.701 €/m² | 5.549 |
| Dezember 2025 | 3.652 €/m² | 3.689 €/m² | 5.834 |
| Januar 2026 | 3.650 €/m² | 3.600 €/m² | 6.717 |
| Februar 2026 | 3.652 €/m² | 3.645 €/m² | 4.793 |
| März 2026 | 3.679 €/m² | 3.808 €/m² | 8.371 |
| April 2026 | 3.695 €/m² | 3.727 €/m² | 7.020 |
| Mai 2026 | 3.686 €/m² | 3.647 €/m² | 7.527 |
| Juni 2026 | 3.679 €/m² | 3.647 €/m² | 12.093 |
| Juli 2026 | 3.676 €/m² | 3.583 €/m² | 16.239 |
| August 2026 | 3.669 €/m² | 3.602 €/m² | 15.202 |
| September 2026 | 3.629 €/m² | 3.569 €/m² | 24.183 |
| Oktober 2026 | 3.606 €/m² | 3.590 €/m² | 7.147 |
Berechneter Median je m² der Angebote im Zeitverlauf. Angebotspreise, keine Notarverkaufspreise. Datenbasis im Verlauf: 259.249 Angebote über die gesamte Historie.
So lesen Sie die Zahlen für Baden-Württemberg
Der Landesschnitt zeigt das Preisniveau, ersetzt aber nicht den Vergleich der einzelnen Städte.
Die Rangliste trennt teure und günstige Teilmärkte und macht Ausreißer im Land sichtbar.
Die mittlere Hälfte der Angebote ist robuster als ein einzelner Medianwert.
Wo liegt der Aufpreis in Baden-Württemberg?
Median-Quadratmeterpreise aktiver Angebote nach Objektklasse — Energieeffizienz, Wohnungstyp, Größe und Nutzung im direkten Vergleich.
Der Energieaufschlag
Effiziente Wohnungen (A–B) kosten +48 % mehr je m² als ineffiziente (E–H).
Median €/m² aktiver Angebote · Δ gegenüber Landesmedian · Anteil
Aufpreis nach Wohnungstyp
Penthouse liegt mit 5.170 €/m² an der Spitze – +48 % über Dachgeschoss.
Median €/m² aktiver Angebote · Δ gegenüber Landesmedian · Anteil
Preis nach Wohnungsgröße
Kleine Einheiten erzielen je m² +21 % mehr als die günstigste Klasse.
Median €/m² aktiver Angebote · Δ gegenüber Landesmedian · Anteil
Preis nach Wohnfläche
Zwischen kleinster und größter Flächenklasse liegen +7 % je m².
Median €/m² aktiver Angebote · Δ gegenüber Landesmedian · Anteil
Vermietet vs. frei
Vermietet angebotene Wohnungen liegen −12 % zu selbst nutzbaren.
Median €/m² aktiver Angebote · Δ gegenüber Landesmedian · Anteil
Lokaler Vergleich: Welche Städte setzen den Preisanker?
Median-Quadratmeterpreis, 12-Monats-Trend, Abstand zum Landesmedian und Ø-Preis je Stadt.
Freiburg im Breisgau führt Baden-Württemberg mit 5.891 €/m²; am günstigsten ist Pforzheim mit 2.866 €/m².
Städteranking als Tabelle ansehen
| # | Stadt | Median €/m² | 12-Mo. | vs. Land | Ø Preis | Angebote |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Freiburg im Breisgau | 5.891 €/m² | ▲ +7,4 % | +57 % | 428.000 € | 874 |
| 2 | Friedrichshafen | 5.159 €/m² | ▲ +11,3 % | +38 % | 399.000 € | 547 |
| 3 | Stuttgart | 4.720 €/m² | ▲ +0,4 % | +26 % | 359.000 € | 1.976 |
| 4 | Sindelfingen | 4.464 €/m² | ▼ −8,4 % | +19 % | 395.000 € | 644 |
| 5 | Ludwigsburg | 4.063 €/m² | ▼ −0,5 % | +8 % | 299.000 € | 590 |
| 6 | Karlsruhe | 4.022 €/m² | ▼ −0,1 % | +7 % | 315.000 € | 996 |
| 7 | Mannheim | 3.740 €/m² | ▲ +1,8 % | +0 % | 270.000 € | 1.153 |
| 8 | Baden-Baden | 3.627 €/m² | ▼ −3,7 % | −3 % | 325.000 € | 589 |
| 9 | Heilbronn | 3.575 €/m² | ▲ +1,2 % | −5 % | 275.000 € | 732 |
| 10 | Pforzheim | 2.866 €/m² | ▼ −2,4 % | −24 % | 210.000 € | 613 |
Quelle: Felix Schlendorfer · ScreenImmos Marktanalyse · Angebotspreise, keine Notarverkaufspreise · 10 Städte in Baden-Württemberg · Stand 12.10.2026 · Methodik · Daten als JSON
Quadratmeterpreis Baden-Württemberg: Was kostet der m²?
Vom günstigen Zehntel (P10) bis zum hochwertigen Zehntel (P90) der Angebote im Landesschnitt.
50 % der Angebote in Baden-Württemberg liegen zwischen 2.981 €/m² und 4.917 €/m² je Quadratmeter; der Landesmedian liegt bei 3.750 €/m².
| Perzentil | €/m² |
|---|---|
| P10 (günstig) | 2.405 €/m² |
| P25 | 2.981 €/m² |
| Median (P50) | 3.750 €/m² |
| P75 | 4.917 €/m² |
| P90 (hochwertig) | 6.243 €/m² |
| Deutschland (Median) | 3.893 €/m² |
Welche Wohnungen werden in Baden-Württemberg angeboten?
Verteilung der aktiven Angebote im Bundesland nach Baualter, Zustand und Ausstattung.
Baualter
- vor 1900 1 %
- 1900–1949 6 %
- 1950–1979 31 %
- 1980–1999 26 %
- ab 2000 28 %
- unbekannt 9 %
Zustand
- Keine Angabe 46 %
- Gepflegt 32 %
- Neubau 12 %
- Top-Zustand 7 %
- Renovierungsbedarf 3 %
Ausstattung
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Baden-Württemberg
Was kostet eine Eigentumswohnung in Baden-Württemberg?
Im Median liegt der Angebotspreis in Baden-Württemberg bei 3.750 €/m² (Gesamtpreis median 297.000 €). Für Verlauf und Einordnung berücksichtigt die Auswertung 259.249 Angebote aus der 3-Jahres-Historie im gesamten Bundesland.
Wo sind Immobilien in Baden-Württemberg am teuersten?
Unter den ausgewerteten Städten in Baden-Württemberg ist Freiburg im Breisgau mit 5.891 €/m² am teuersten, am günstigsten ist Pforzheim mit 2.866 €/m².
Wie teuer ist Baden-Württemberg im Bundesvergleich?
Der Median in Baden-Württemberg (3.750 €/m²) liegt 4 % unter dem bundesweiten Median von 3.893 €/m².
Wie haben sich die Immobilienpreise in Baden-Württemberg entwickelt?
Im Jahresvergleich liegt der mittlere Quadratmeterpreis in Baden-Württemberg bei +1,4 % (rollierender Sechs-Monats-Schnitt der Angebotsmediane).
Wie groß ist die Preisspanne in Baden-Württemberg?
Vom günstigen Zehntel bei 2.405 €/m² (P10) bis zum hochwertigen Zehntel bei 6.243 €/m² (P90); die mittlere Hälfte der Angebote liegt zwischen 2.981 €/m² und 4.917 €/m² je Quadratmeter.
Welche Städte in Baden-Württemberg sind ausgewertet?
Freiburg im Breisgau, Friedrichshafen, Stuttgart, Sindelfingen, Ludwigsburg, Karlsruhe, Mannheim, Baden-Baden, Heilbronn, Pforzheim — alle Städte in Baden-Württemberg mit mindestens 500 aktiven Angeboten.
Property prices in Baden-Württemberg 2026 (English summary)
The median asking price for condominiums across Baden-Württemberg is 3,750 €/m² (offer prices, not notarized sale prices; as of October 2026). The 3-year history contains 259,249 listings.
- Median asking price across Baden-Württemberg: 3,750 €/m² (P25–P75 range 2,981 €/m² to 4,917 €/m²).
- 4% below the German national median of 3,893 €/m².
- Historical sample: 259,249 listings across the 3-year history and 10 analysed cities, as of October 2026.
- 12-month trend: +1.4% (rolling six-month average of offer medians).
How much does an apartment cost in Baden-Württemberg?
The median asking price for condominiums across Baden-Württemberg is 3,750 €/m² (offer prices for the whole federal state, not notarized sale prices). The 3-year history contains 259,249 listings.
Which city in Baden-Württemberg is the most expensive to buy an apartment?
Among the analysed cities in Baden-Württemberg, Freiburg im Breisgau is the most expensive at 5,891 €/m² per square metre, and Pforzheim the cheapest at 2,866 €/m².
Is Baden-Württemberg more expensive than the German average?
Baden-Württemberg is 4% cheaper than the national median of 3,893 €/m² per square metre.
So entsteht diese Analyse
Alle Werte sind Angebotspreise aus den öffentlichen Inseraten von über 47 deutschen Immobilienportalen (u. a. ImmoScout24, Immowelt, Immonet, Kleinanzeigen), dedupliziert auf Objektebene. Der Landesschnitt umfasst alle aktiven Eigentumswohnungs-Angebote in Baden-Württemberg; das Städte-Ranking berücksichtigt Städte ab 500 aktiven Angeboten. Es handelt sich um eine statistische Auswertung, nicht um Notarverkaufspreise. Vollständige Methodik →