Glossar
Immobilien-Glossar
Dieses Glossar erklärt die Begriffe und Kennzahlen hinter den ScreenImmos-Marktdaten – von Angebots- gegenüber Notarpreisen bis zu Median, Perzentilen und Vermarktungsdauer. Für Investoren ordnet es die Begriffe als Bausteine eines vorsichtigen Underwritings ein: Kaufpreis, Leverage, Kapitaldienst, Capex, Liquidität und Exit. Alle Beispiele beruhen auf echten Angebotsdaten (Bundesmedian 3.924 €/m²).
Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Notarverkaufspreis?
Der Angebotspreis ist der Preis, den eine Verkäuferin oder ein Verkäufer im Inserat verlangt. Der Notarverkaufspreis ist der Betrag, der später im notariellen Kaufvertrag tatsächlich beurkundet wird. ScreenImmos wertet ausschließlich öffentliche Inserate aus und veröffentlicht deshalb Angebotspreise – der bundesweite Median liegt aktuell bei 3.924 €/m². Der tatsächlich beurkundete Preis kann nach Verhandlung darunter liegen; amtliche Verkaufspreise erheben die Gutachterausschüsse der Kommunen, nicht wir.
Was ist der Quadratmeterpreis (€/m²) und wie wird er berechnet?
Der Quadratmeterpreis ist der Kaufpreis geteilt durch die Wohnfläche und macht Wohnungen unterschiedlicher Größe vergleichbar. Beispiel: Beim bundesweiten Median von 3.924 €/m² käme eine 70 m² große Eigentumswohnung rechnerisch auf rund 274.680 €. Es ist ein Angebots-Quadratmeterpreis je m² Wohnfläche, kein beurkundeter Verkaufspreis und nicht der Bodenrichtwert je m² Grundstück.
Was bedeutet der Median beim Quadratmeterpreis?
Der Median ist der mittlere Wert einer der Größe nach geordneten Reihe: Die Hälfte der Angebote ist günstiger, die andere Hälfte teurer. Anders als der arithmetische Durchschnitt verzerren ihn einzelne sehr teure Ausreißer kaum – deshalb berichten wir den Median. Bundesweit liegt er bei 3.924 €/m², berechnet aus 304.229 aktiven Angeboten.
Was sind Perzentile und die Preisspanne P25–P75?
Perzentile teilen alle Angebote in Hundertstel. Das 25. Perzentil (P25) und das 75. Perzentil (P75) begrenzen die mittlere Hälfte der Angebote – die typische Preisspanne. P10 und P90 markieren das günstige bzw. das hochwertige Zehntel. Wir zeigen bewusst eine Spanne statt einer einzigen Zahl, weil ein Wohnungsmarkt aus sehr unterschiedlichen Objekten besteht.
Was ist der Bodenrichtwert – und nutzt ScreenImmos ihn?
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert eines Quadratmeters Grund und Boden, den die amtlichen Gutachterausschüsse ermitteln. Er bezieht sich auf das Grundstück, nicht auf die Wohnung. ScreenImmos verwendet ihn nicht: Wir messen den Angebots-Quadratmeterpreis der Wohnfläche von Eigentumswohnungen, also den Preis je m² Wohnraum, nicht je m² Grundstück.
Was ist der Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)?
Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger – ist der Kaufpreis geteilt durch die erzielbare Jahresnettokaltmiete und dient als grobe Bewertungs- und Vergleichsgröße für Kapitalanlagen. Für ein belastbares Underwriting reicht er allein nicht: Capex, Leerstand, nicht umlagefähige Kosten, Finanzierung und Exit-Liquidität müssen separat geprüft werden. ScreenImmos weist ihn nicht aus, weil unsere Datengrundlage reine Angebots-Verkaufspreise sind und keine Mietdaten enthält; ein Faktor allein aus Kaufpreisen wäre nicht belastbar.
Was ist die Mietrendite – und warum weist ScreenImmos sie nicht aus?
Die Mietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis und misst die laufende Verzinsung einer vermieteten Wohnung. Für Investoren ist sie nur ein Startpunkt, weil Kapitaldienst, Rücklagen, Capex, Steuern und Leerstand aus der Bruttologik noch nicht sichtbar sind. Wir berichten sie bewusst nicht: Unser Korpus besteht aus Angebots-Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und enthält keine Mietangaben. Eine aus Verkaufsdaten geschätzte Rendite wäre irreführend – diese Lücke offen zu benennen, gehört für uns zur sauberen Methodik.
Was bedeutet Kapitaldienstfähigkeit bei einer Immobilienfinanzierung?
Kapitaldienstfähigkeit beschreibt, ob Darlehensnehmer die laufenden Zins- und Tilgungszahlungen aus nachhaltig verfügbarem Einkommen, anerkannten Mieteinnahmen und sonstigen finanziellen Mitteln tragen können. Bei einem vermieteten Anlageobjekt zählt deshalb nicht nur, ob die Kaltmiete die Rate deckt, sondern ob nach Kosten, Rücklagen und Risikopuffer noch genügend monatlicher Spielraum bleibt.
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter Sicherheitenwert der Immobilie. Er kann vom Markt- oder Verkehrswert abweichen, weil Banken die langfristige Verkäuflichkeit, normale regionale Marktgegebenheiten, Zustand und nachhaltige Objektmerkmale berücksichtigen. Für die Finanzierung ist er wichtig, weil der Kreditbetrag ins Verhältnis zu diesem Sicherheitenwert gesetzt wird.
Was bedeutet Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf setzt den Kreditbetrag in Relation zum von der Bank angesetzten Sicherheitenwert. Je höher der Beleihungsauslauf, desto weniger Eigenkapital- und Sicherheitspuffer hat die Finanzierung. Für Investoren ist das der zentrale Leverage-Hebel: Er kann die Eigenkapitalrendite erhöhen, verstärkt aber auch Liquiditätsrisiken, wenn Miete, Capex oder Exit-Preis schwächer ausfallen. Das kann Zins, Kreditentscheidung und den Spielraum für eine spätere weitere Finanzierung beeinflussen.
Was ist der Ertragswert bei vermieteten Immobilien?
Der Ertragswert ordnet eine Immobilie über nachhaltig erzielbare Erträge ein. Bei vermieteten Objekten ist das wichtig, weil eine hohe aktuelle Miete nicht automatisch dauerhaft marktüblich sein muss. Banken und Gutachter betrachten deshalb nicht nur den Ist-Zustand, sondern auch Vermietbarkeit, Kosten, Restnutzungsdauer und objektspezifische Risiken.
Was ist ein hedonischer Preisindex?
Ein hedonischer Preisindex rechnet Qualitätsunterschiede – Größe, Zustand, Lage, Baujahr – heraus, sodass eine Veränderung tatsächlich Preisbewegung abbildet und nicht nur einen veränderten Angebotsmix. Das Statistische Bundesamt nutzt dieses Verfahren für den Häuserpreisindex. ScreenImmos veröffentlicht rohe Mediane und Perzentile (keinen hedonischen Index) und macht den Mix über die ausgewiesene Baualters- und Zustandsstruktur transparent.
Was ist die Vermarktungsdauer (Days on Market)?
Die Vermarktungsdauer – englisch Days on Market – misst, wie lange ein aktives Inserat bereits am Markt steht (als Median in Tagen). Eine lange Vermarktungsdauer kann auf zurückhaltende Nachfrage und mehr Verhandlungsspielraum hindeuten, eine kurze auf einen angespannten Markt. Bundesweit stehen aktive Angebote im Median 37 Tage am Markt.
Was bedeutet die Veränderung im Jahresvergleich (YoY)?
Die Veränderung im Jahresvergleich (englisch year over year, YoY) vergleicht den mittleren Quadratmeterpreis mit dem Stand vor zwölf Monaten. Um Monatsrauschen zu dämpfen, verwenden wir einen rollierenden Sechs-Monats-Schnitt der Angebotsmediane. Bundesweit liegt sie aktuell bei +5,7 %.
Was bedeutet Exit-Liquidität bei einer Immobilienanlage?
Exit-Liquidität beschreibt, wie gut ein Objekt später wieder verkauft werden kann, ohne nur über einen starken Preisabschlag Käufer zu finden. Für Investoren gehört sie ins Underwriting: Lage, Objektgröße, Zustand, Finanzierbarkeit, Vermietung und Käuferkreis bestimmen, wie breit der spätere Markt ist. ScreenImmos kann sie nur indirekt einordnen – über lokale Preisspannen, Vermarktungsdauer und Preissenkungen. Echte Transaktionsliquidität oder den künftigen Käuferkreis beweisen Angebotsdaten nicht.
Real-estate glossary (English summary)
Key terms behind the ScreenImmos market data, explained neutrally. We publish asking prices (national median 3,924 €/m²), not notarized sale prices, and only for condominiums.
- Asking price vs. notarized price: we report listing (offer) prices, not the price later recorded in the notarized contract.
- Price per m² (€/m²): purchase price divided by living area.
- Median: the middle value — half of offers are cheaper, half more expensive; robust to outliers.
What is the difference between the asking price and the notarized sale price?
The asking price is what a seller requests in a listing; the notarized sale price is what is recorded in the notarized contract. ScreenImmos reports asking prices (national median 3,924 €/m²).
Why does ScreenImmos not report rental yield?
We collect asking sale prices for condominiums and no rent data, so rental yield or the price-to-rent multiple cannot be derived.
So entstehen diese Inhalte
Dieser Beitrag ist eine neutrale, redaktionelle Einordnung auf Basis der Angebotspreise aus den öffentlichen Inseraten von über 47 deutschen Immobilienportalen, dedupliziert auf Objektebene. Es handelt sich um eine statistische Auswertung, nicht um Notarverkaufspreise; erfasst werden ausschließlich Eigentumswohnungen. Mietrenditen oder Kaufpreisfaktoren weisen wir nicht aus, da keine Mietdaten vorliegen. Die Inhalte sind keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Vollständige Methodik →