Angebotspreise vs. Transaktionsdaten

Der wichtigste Fehler ist, Angebotsdaten wie Transaktionsdaten zu behandeln oder Transaktionsdaten für Live-Sourcing zu langsam einzusetzen. Angebotsdaten zeigen Verkäufererwartungen, Angebotsbreite, Standzeit und Repricing fast live. Transaktionsdaten zeigen, was Käufer, Verkäufer, Bank und Notar tatsächlich abgeschlossen haben. Beide Datenquellen sind richtig, wenn die Frage richtig gestellt wird.

ScreenImmos aggregiert öffentliche, aktive Eigentumswohnungsangebote aus mehr als 47 Portalen, dedupliziert sie und veröffentlicht nur Märkte mit ausreichender Stichprobe. Bundesweit liegen zum Stand 14.08.2026 304.229 aktive Angebote im veröffentlichten Angebotsdatensatz; der Median liegt bei 3.924 €/m².

Das wichtigste Qualitätsprinzip ist Roll-up statt Scheingenauigkeit: Städte werden erst ab 500 aktiven Angeboten veröffentlicht, Stadtteile erst ab 100 aktiven Angeboten und stabiler Median-Schätzung. Im größten qualifizierten Markt der Stichprobe, Berlin, liegen 27.057 aktive Angebote vor; das P25/P75-Band reicht dort von 4.407 €/m² bis 7.071 €/m².

Destatis, vdp und GREIX sind überlegen, wenn die Frage lautet, was tatsächlich gehandelt wurde, wie sich der Zyklus hedonisch bereinigt bewegt oder wie Banken und Gutachter Marktwerte plausibilisieren. vdp basiert auf echten Kauffällen aus mehr als 700 Banken; GREIX nutzt Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse und hedonische Methoden. Diese Daten sind weniger nah am heutigen Dealflow, aber stärker für Marktwert- und Zyklusthesen.

Der offizielle Kontext stützt die Trennung: Destatis zeigt im Jahresdurchschnitt 2025 wieder +3,2 % Wohnimmobilienpreise nach -8,4 % im Jahr 2023; GREIX meldete für Wohnungen im Q1 2026 nominal +0,5 % zum Vorjahr und zugleich schwächere Liquiditätsindikatoren. Das ist kein Widerspruch, sondern eine Warnung vor einer einzigen Marktzahl.

Ein günstiger Angebotspreis kann ein False Positive sein: Mietbindung, Sanierungsstau, WEG-Risiken, schlechte Mikrolage oder ein noch immer zu hoher Ausgangspreis können den scheinbaren Abschlag erklären. Auch eine Preisreduktion ist nur ein Signal, solange der neue Preis nicht gegen Submarkt, Zustand und Miete geprüft ist.

Ein False Negative entsteht, wenn ein Markt wegen dünner Teilstichprobe nicht veröffentlicht wird, obwohl einzelne Objekte investierbar sein können. Für öffentliche Research-Seiten ist das richtige Ergebnis dann kein exakter Median, sondern breitere Geografie, weniger Segmentierung oder keine Veröffentlichung.

Nach dem Datenscreen folgt die Objektprüfung: Angebot gegen lokales P25/P50/P75-Band und Standzeit prüfen, Exposé und Preisänderungshistorie lesen, Mietvertrag, Hausgeld, Rücklage, WEG-Protokolle, Energiezustand und Capex anfordern und den Kaufpreis mit lokalen Transaktionsankern plausibilisieren.

Für das Investment Committee reicht der Angebotsdatensatz allein nicht. Dort müssen Miete, Leerstand, Modernisierung, Finanzierung, Beleihungswert, Exit-Liquidität und Steuer-/Rechtsfragen in eine separate Prüfung; dieser Report ist dafür der Datenrouter, nicht die Anlageentscheidung.